2026年将会是中国房地产行业的转折与分化之年。转折是因为房价将会迎来触底。而分化则是因为不同城市，不同地段，将会出现两极分化。一线城市与强二线城市的核心地段，临近商圈、地铁、学区、医院、公园等配套设施完善的房产将会在2026年年中率先触底。而二线以下城市，又处于偏远地段的房产卓越汇，不排除房价会在底部长期震荡的可能。尤其是四五线的小城市，甚至有长期走弱的趋势。那么2026年年中核心城市的房价又为何能够率先触底呢？
1、全球将逐步进入宽松的货币周期。美联储的持续降息，致使美元指数来到98附近，2026年有望进一步下调。随着美元的贬值，人民币对美元近期已升破7。人民币的升值，意味着以人民币定价的资产将会迎来升值，而中国的股市、核心城市的房产，将会率先有所反应。
2、房价从2021年的最高点下跌幅度已超过40%，部分偏远地段甚至超过50%。而中小城市跌幅则进一步扩大。这是90 年代住房市场化以来，房价的最大跌幅。但这也表明房地产泡沫已经得到大幅挤压。不久的将来，一二线核心城市的房价将会率先迎来估值修复。
3、未来人口会持续流入一二线城市，这将导致这些城市核心地段的房产供不应求，促使房价持续稳步上涨。关于这一点可以参考纽约、伦敦、巴黎、东京的房价。这些城市历史上也经历过房价大跌，但由于人口的持续流入卓越汇，最终都将推动房价持续上涨。未来中国具备人口持续流入的城市，主要包括北上广深、杭州、成都、南京、重庆、武汉等。但这些城市也不是所有房产都有升值空间，地段仍然是核心决定因素。
4、随着未来中国经济的复苏、就业率的上升，CPI回归合理区间。居民收入预期改善后，购房的需求将进一步扩大，而核心城市将会率先受益。
5、全国新房开工量已较高点跌去约80%，部分城市库存周期明显缩短，随着房产供给的减少，供需关系逐步趋向平衡，也将有利于房价止跌回稳。
6、全国逐步放宽限购政策卓越汇，目前除了特大一线城市外，其他城市基本放开限购政策。不再对购房者的户籍、社保、就业等条件作出限制。近期北京对购房者的社保缴纳年限也从3年下调到了2年。相信不久后，上海等城市也会出台相应的政策。
7、其他利好政策包括：房贷利率下调、增值税率下调、购房补贴、以旧换新等，都有效降低了购房成本。未来甚至不排除政府会批量收购一二线城市的存量商品房，转为保障房或长租房。通过优化库存结构，有效促进房价平稳向好。
非常理解购房者在房价高位时贷款买房的压力，以及房价下跌后，情绪上的失落。但从以上各项分析来看，如果你是自住，房产在一二线城市，并且地段较好，确实不建议在房价下跌超过50%之后出售。而对于刚需购房者来说，房子不单单是资产，更是一个温暖的家。在经过房价大跌之后，反而是低价买入的好时机。虽然房价可能还会在底部调整一段时间，但如果你以2年后的眼光看今天一二线城市的房价，那将会是一个难得的入手机会。
作者：孟远
摄影：韩翎
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